d
c

Инвестирование в коммерческую недвижимость в Великобритании

С 2000 года стоимость коммерческой недвижимости в Великобритании растет в среднем на 3% в год, что опережает индекс роста цен на розничные товары в Великобритании, который в среднем составляет 2,8%. Рынок коммерческой недвижимости в Великобритании оценивается в £883 миллиарда с долей инвесторов, владеющих коммерческой недвижимостью в Великобритании, порядка £486 миллиардов. Только в центральном Лондоне в 2017 году было инвестировано £2,352 миллиарда.

Несмотря на нынешнюю неопределенность, созданную Брекситом, спрос на коммерческую недвижимость в Великобритании, особенно со стороны иностранных инвесторов, остается высоким. Существует также постоянный спрос на офисные помещения, особенно в центральном Лондоне. Статистика рынка подтверждает, что количество заявок арендаторов не снизилось существенно как многие предсказывали. Более того, количество доступной коммерческой недвижимости снизилось из-за того, что многие объекты были переоборудованы в жилые помещения.

К тому же, некоторые секторы рынка коммерческой недвижимости Великобритании принесли гораздо большую прибыль и оказались особенно привлекательными для инвесторов, в том числе в секторе логистики, что связано с развитием Интернета и стремлением многих предприятий иметь центральные узлы для распределения товаров по Великобритании.

Великобритания имеет один из самых активных рынков недвижимости и ипотеки в мире. Кроме того, Великобритания всегда была и, несомненно, останется привлекательной для зарубежных инвестиций после Брексита благодаря:

  • стабильности политических процессов
  • устойчивости экономики Великобритании в среднесрочной и долгосрочной перспективе, несмотря на конкретные краткосрочные экономические проблемы
  • безопасному и надежному Регистру Недвижимости (Land Registry), который предоставляет гарантированное государством право (титул) на все приобретенные или проданные объекты и который открыт для публичной проверки
  • прозрачному процессу планирования
  • уровню и детальности информации и данных, доступных в отношении как отдельных объектов недвижимости, так и регионов и рынка Великобритании в целом
  • готовности предоставить ипотечное кредитование в связи с приобретением или строительством объектов на конкурентных условиях
  • открытости рынка недвижимости в целом по Великобритании
  • отсутствию барьеров или ограничений на ввоз капитала в Великобританию и какихлибо ограничений на его репатриацию
  • продуманной правовой и регулятивной нормативной защиты для потребителей, инвесторов и людей бизнеса
  • прозрачному налоговому режиму, хотя в настоящее время он сильно усложнился
  • но нужно признать, что настроения для зарубежных инвесторов стали несколько менее «дружественными», чем в прошлом.

Налоги в Великобритании

Налоговая среда Великобритании для инвесторов в коммерческую недвижимость остается привлекательной, хотя требует тщательной навигации, чтобы избежать ненужных осложнений и непредвиденных рисков для налогообложения в отношении прибыли по сдачи в аренду и/или прибыли, полученной в отношении инвестиционной собственности.

Основные вопросы, которые необходимо учитывать инвесторам, включают:

  • Гербовый Сбор Налога на Землю (SDLT)
    • Приобретение коммерческой недвижимости в Англии, Уэльсе или Северной Ирландии (включая лизинг) напрямую подлежит SDLT по следующим ставкам:
      — до £150,000 – ноль
      — между £150,001 и £250,000 – 2%
      — выше £250,000 – 5%.
    • SDLT не применяется к приобретению акций (хотя если акции приобретаются в британской компании, то гербовый сбор будет 0,5%) в компании, владеющей коммерческой недвижимостью. Это может быть привлекательным как в части оценки налоговых издержек приобретения, так и при рассмотрении вопроса о том, как максимизировать прибыль от возможной продажи.
    • Приобретение коммерческой недвижимости в Шотландии облагается налогом на землю и постройки (LBTT), а покупка в Уэльсе входит в сферу действия налога на землю (LTT). Режимы для LBTT и LTT аналогичны режиму SDLT, но существуют различия.
    • При покупке жилой недвижимости в Англии, Уэльсе или Северной Ирландии ставки SDLT отличаются от ставок, применяемых к коммерческой недвижимости. SDLT начинается с £125,000 по ставке 3%, при покупке второй недвижимости. Существует также дополнительный налог в размере 3% SDLT, при покупке второго дома. Ставки также разнятся там, где недвижимость приобретается компанией в зависимости от того, является ли она инвестором или застройщиком. Полная информация о ставках SDLT, относящихся к жилой недвижимости, может быть предоставлена по запросу.
    • В случае покупки нескольких домов (включая случаи, когда дом включает в себя две или более отдельные единицы, к примеру, пристройка или отдельная квартира с собственной входной дверью), применяются льготные ставки SDLT. Это может быть достигнуто двумя способами. Один из них заключается в том, чтобы распределить цену, а затем рассчитать SDLT, подлежащую оплате по каждому. Если покупка имеет шесть или более единиц (не обязательно в пределах одного объекта), тогда будет применяться коммерческие ставки SDLT (см. выше). Это очень ценное преимущество, так как это может означать значительно уменьшенную ставку SDLT, если цена покупки значительна. Опять же, более подробная информация об этой льготе или сумме SDLT, подлежащей оплате, может быть предоставлена по запросу.
  • Налог на Добавленную Стоимость (НДС)
    • НДС – это налог на поставки товаров и услуг. Он применяется во всех странах Евросоюза.
    • Если это не новое (менее 3 лет) здание, продажа недвижимости, основанной на праве собственности или аренды (freehold / leasehold / grant lease) обычно освобождается, за исключением случаев, когда продавец сделал выбор в пользу уплаты налога – в этом случае 20 % от покупной цены коммерческого здания оплачивается как НДС. Выбор в пользу уплаты налога позволяет владельцу коммерческой недвижимости вернуть стоимость НДС, который он уплатил как при покупке, так и во время владения.
    • Если продавец и покупатель зарегистрированы на НДС, продажа коммерческой недвижимости выходит за рамки НДС, если она представляет собой передачу действующего бизнеса (TOGC). Обычно TOGC применяется там, где имущество приобретается с имеющимся арендатором или договоренность об аренде уже существует.
    • НДС является ключевым аспектом структуры покупки коммерческой недвижимости.
  • Налогообложение дохода с аренды – физические лица и трасти
    • Физические лица, сдающие в аренду коммерческую недвижимость в Великобритании, облагаются подоходным налогом по соответствующим ставкам (45%, если совокупный доход превышает £150,000).
    • Трасти-налоговые резиденты в Великобритании облагаются налогом в размере 45% на доход от аренды.
    • Компании-налоговые резиденты Великобритании облагаются корпоративным налогом (в настоящее время 19%; с 1 апреля 2020 года – 17%) на доход по аренде.
    • Расходы, связанные с кредитованием (проценты по кредитам), как правило, полностью освобождаются от налога, но в определенных случаях существуют ограничения, хотя они и подпадают под минимальный порог в £2 миллиона (это также относится к группам компаний). Правила здесь сложны.
    • Компании-нерезиденты Великобритании в настоящее время облагаются подоходным налогом в размере 20%. Эта позиция изменится с апреля 2020 года, когда данные субъекты будут облагаться корпоративным налогом, это также приведет к ограничениям, связанным с освобождением от процентов, описанным выше.
  • Налогообложение прироста капитала
    • В настоящее время физические лица и компании-нерезиденты не облагаются налогом на прирост капитала (CGT) в отношении доходов от продажи коммерческой недвижимости Великобритании.
    • С апреля 2019 года положение изменится, и владельцы-нерезиденты будут облагаться налогом на прирост капитала. Налог будет применяться только к тому приросту, который возник после апреля 2019 года (то есть возможно смещение).
    • Новый режим также применяется к продаже объектов, в которых 75% стоимости их валового имущества составляет недвижимость, находящуюся на земле в Великобритании.
  • Налог на Наследство (IHT)
    • Лица с прямым интересом в коммерческой недвижимости Великобритании, как правило, облагаются IHT по ставке 40% при смерти (после вычета “нулевой стоимости” – в настоящее время £325,000).
    • Компании-нерезиденты Великобритании, не облагаются IHT, и в настоящее время лица, владеющие долями в таких компаниях, также не облагаются IHT. Но если в такой структуре жилая недвижимость в Великобритании, то налог на наследство возникнет.

Существует также ряд вопросов, которые необходимо учитывать в контексте строящихся объектов, в частности законодательство о сделках и земле (TIL). Эти правила были введены в апреле 2016 года с целью противодействия ситуациям, когда застройщики заявляли, что строительство или продажа объектов осуществлялась за пределами Великобритании. Суть заключается в том, что прибыль от строящихся проектов облагается подоходным или корпоративным налогом (в зависимости от структуры собственности).

Чем Edwin Coe могут быть полезны

Edwin Coe идеально подходит для консультирования клиентов, желающих инвестировать в коммерческую недвижимость Великобритании. Наша фирма предоставляет полный спектр услуг, который был разработан для клиентов, желающих инвестировать или переехать в Великобританию, в частности, мы работаем по принципу «единого окна», который включает в себя предоставление консультаций в следующих сферах:

  • эффективное налоговое планирование и структурирование
  • создание необходимого траста или корпоративных структур
  • коммерческие контракты
  • работа с другими доверенными консультантами, включая агентов по недвижимости и экспертов-оценщиков
  • покупка, финансирование и продажа коммерческой недвижимости, включая полную юридическую экспертизу по всем аспектам
  • покупка жилой недвижимости с реконструкцией жилой или коммерческой недвижимости
  • иммиграция в Великобританию (при необходимости).

Услуги, предоставляемые Edwin Coe, полностью контролируются Партнерами, назначенными каждому клиенту. Партнеры с самого начала поддерживают постоянный контакт с клиентами и поэтому полностью осведомлены об их требованиях и задачах.

Наша фирма также гордится тем, что мы предоставляем быстрые, эффективные и экономически выгодные консультации и решения в каждой из вышеперечисленных областей.

Мы также предоставляем полностью “объединенные” услуги клиентам, желающим инвестировать в Великобританию и в коммерческую недвижимость. Ключом к построению отношений с клиентами является желание стать ведущим доверенным консультантом для клиентов посредством их навигации в принятии деловых решений и достижении успешных результатов.

Мы также всегда стараемся быть предприимчивыми и, где это возможно, делать подходящие представления либо третьим лицам, либо другим потенциальным контактам. Это включает в себя представление таким профессиональными консультантами, как ипотечные брокеры или, возможно, банки и кредиторы, которые могут оказать помощь в отношении банковских или кредитных услуг или банковских счетов в Великобритании. Мы также очень тесно сотрудничаем с различными другими консультантами, включая агентов по недвижимости и лиц, которые могут подобрать объект или проконсультировать в отношении потенциальных инвестиций в коммерческую недвижимость Великобритании. Партнеры Edwin Coe создали обширную сеть предпочитаемых третьих сторон, что неоценимо при инвестировании на рынке коммерческой недвижимости Великобритании.

Edwin Coe имеет прочные профессиональные связи в Европе, США, на Ближнем Востоке, в Северной Африке, Африке к югу от Сахары, в России, Украине, Казахстане, Киргизстане и других странах СНГ и на Дальнем Востоке. Мы часто помогаем клиентам с глобальными вопросами бизнеса.

Начальная стадия процесса

Мы настоятельно рекомендуем всем клиентам, которые хотят инвестировать в коммерческую недвижимость Великобритании, сначала получить от нас надлежащие узкоспециализированные рекомендации в отношении структур и эффективных с точки зрения налогообложения средств инвестирования в рынок Великобритании. Это чрезвычайно важно, особенно в отношении налогов и, в частности, для минимизации британских налогов или предотвращения потенциальных неожиданных налоговых последствий в результате законодательных изменений, которые были введены в Великобритании за последние 3-4 года.

Это необходимо сделать даже перед планированием первых инвестиций, поскольку процесс создания структуры, а затем надлежащим образом ее документирования и создания соответствующего траста для корпоративных единиц (в том числе потенциально в зарубежных юрисдикциях) может занять несколько недель и может, если это не разрешено заранее, означать, что для закрытия транзакции будет недостаточно времени.

Edwin Coe также регулярно работает с другими консультантами своих клиентов, такими, как бухгалтерами, в домашних или оффшорных юрисдикциях клиентов, для создания индивидуальной и эффективной структуры.

Владение иностранными языками

Мы можем работать с клиентами на арабском, персидском (фарси), китайском (кантонском, мандаринском), урду, французском, русском и украинском языках.

Share by: